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堅守旅遊地產雅居樂年底衝刺

今年前9個月僅完成年度銷售任務七成的雅居樂地產(03383.HK),顯然希冀在最後一季挽回局面。
  消息顯示,該公司旗下8個新盤將於未來兩個月集中入市,其中包括公司全新升級的高端住宅產品廣州富春山居和成都的鉑雅苑,前者由雅居樂地產董事局主席陳卓
相關公司股票走勢

科 學 城8.21+0.202.50%
雲南旅遊8.37+0.070.84%
林親自操刀,後者則是與豪宅專家星河灣共同打造。
  在樓市調控持續趨緊而前景未明的市場背景下,雅居樂最後一搏勝算幾何難以預料,但公司在年底的行銷安排,則在某種程度上代表了跑慢的開發商在2012年最後兩個月爭分奪秒的群體心態。
  旅遊降溫豪宅登場
  2009年10月底,雅居樂和碧桂園(02007.HK)兩家本不算高調的開發商卻在廣州科學城上演了一場歷時最長的土地爭奪戰。雙方經過長達5小時、101輪馬拉松式的舉牌後,雅居樂最終以43.41億元的代價勝出,刷新當時廣州土地出讓的總價最高紀錄,折合樓面地價7074元/平方米,溢價高達152%。
  3年之後,許多行業人士依然對是次土地拍賣記憶猶新,而雅居樂的這個“地王”專案也即將在11月以超級豪宅的姿態被推向市場。按照該集團內部人士的說法,自從高價購得這一“地王”後,其老闆就親自上陣督戰,將其打造成為旗下的首個A+級豪宅產品。
  按照雅居樂集團副總裁劉華錫的表述,公司旗下產品分作高端、中高端、中端三個等級,理想的比例為20%、30%和50%。
  事實上,雅居樂在海南清水灣曾經嘗試過單價較高的豪宅開發,但該專案的旅遊地產客戶群顯著不同,因此富春山居被集團視作在住宅領域的一次突破。
  無獨有偶,該公司還與星河灣合作了成都專案,也將在年底面市,而這一專案被定位為A+級別。據悉,10月24日,雅居樂與星河灣董事局成員同在成都為該專案作面市前的最後部署。
  對於今年以來銷售並不突出的雅居樂而言,年底即將推出的專案無疑被公司寄予了厚望。數據顯示,雅居樂全年銷售計畫為310萬平方米,但截至9月底僅完成了217.5萬平方米,約為全年任務的70%。
  尤其第三季度以來,公司新推貨量不多,導致銷售進度受到部分投資機構質疑。日前,瑞信發佈報告稱,雅居樂海南清水灣銷售前三季度僅完成合約銷售45億元,其全年80億目標恐有難度,而集團全年的銷售任務也面臨壓力。
  雅居樂海南旅遊地產專案確實受到旅遊地產降溫的拖累,數據顯示,今年1~9月海南省商品房成交同比下滑了16%。劉華錫透露,清水灣能賣到40多個億,好於市場整體水準,為了促進銷售,公司做了大量工作,例如深入更多二線城市進行推介等。
  而對於集團的全年銷售計畫,劉華錫解釋稱,由於此前的市場並不是太好,公司有意將部分專案的推貨時間押後,準備做好園林以及更多配套後才面市。年底,旗下有8個新盤推出,對全年銷售任務的完成依然有信心。
  旅遊商業持續佈局
  據瞭解,雅居樂近期密集推出豪宅產品,也是緣於集團在兩三年前的一次戰略調整。劉華錫在解釋是次戰略定位時透露了公司當年進軍豪宅的初衷:“市場好的時候豪宅賣得快,反之則剛需產品走得好。如果缺少了其中任何一項,業績都可能因此出現波動。”
  因此,無論此番大手筆打造豪宅,還是進軍旅遊地產與商業地產,都是雅居樂在上市之後致力於產品多元化的嘗試。
  事實上,過去幾年時間內,雖然雅居樂早已躋身全國銷售的TOP 20強,但由於其業績始終比較集中於個別專案或個別區域而較易產生波動,引發部分研究機構的擔憂。例如海南清水灣專案2011年全年確認銷售約110億,占集團總營業額的近一半;但今年預計該專案為公司做的貢獻不超過15%。
  劉華錫透露,經過公司在外地的開拓,南京、成都等地區將在今年底開始進入回報週期,未來中國西部和東部區域有望佔據公司銷售總額的20%比例。
  與此同時,商業地產的投資逐步增加。該集團透露的數據顯示,截至目前投資酒店16家,總預算投入約90億,已投資過半,剩下的投入將在未來3年去分攤。
  在雅居樂的眾多產品構成中,最受關注的當屬旅遊地產。經過在海南清水灣的磨煉,雅居樂也將自己部分定位為專業的旅遊地產開發商,並將其觸角延伸到海南之外的其他區域,例如雲南。
  不久前,雅居樂雲南旅遊地產專案也有了實質性動作,公司以總代價約1.98億元取得雲南省瑞麗市弄莫湖片區七幅住宅及商業用地的土地使用權,成為其進駐雲南省的首個專案。
  “這個專案馬上就動工了。”劉華錫透露,除了瑞麗這個專案的進展外,騰沖專案希望在年底拿到首期土地。
  不過,雅居樂這一舉動暫時未被市場看好。今年,美銀美林便在報告中對雅居樂的旅遊地產專案表示擔憂,稱其大舉進軍旅遊地產的做法,不會為公司帶來更高估值。
  但雅居樂自身並不這麼認為。劉華錫表示,公司在2006年買下海南清水灣地塊時同樣不被市場和投資界看好,但後面的事實證明瞭當初的投資是有遠見和膽識的。“雅居樂非常清楚如何把不動產賣給外地人的思路,也有相當規模的客戶群體,瞭解他們的需求點在哪里。”
  在雅居樂看來,自己已經形成了一套成熟而獨特的旅遊地產運作模式,而這種模式如同大連萬達的商業地產模式一樣,是別人拿著資金也無法複製的。
  劉華錫透露,在雲南的土地是毛地,雖然地價低,但基礎配套設施投入比較大。即便如此,其初始投資也不會高過海南清水灣。“海南當時投入了30億才開始銷售回款,預計雲南的初始投資會低很多,也許10億8億的就夠了。理想的話明年就有產品可以銷售。
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